业内人士解读杭州商业地产格局 三机会浮现

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　　 杭州房地产在最近5年经历了两个巨大的改变，其一是从不被关注到最受关注的转变；其二是房价从较低到高位运行的转变。于是在很多人看来，住在杭州，成了一件光荣的事情。而在房地产业内人士眼里，就变成了两个有趣的现象：杭州住宅房产开发是100%成功，而商业地产开发却是100%失败。

　　杭州商业地产怎么走？

　　投资商业地产又将怎么办？

　　在一个私人财富以地产形式急剧增长的时代，商业地产的机会在何方？

　　投资者将如何保持一个可持续发展的利润空间？

　　这一切问题，好像都很不经意地成为一个疑问。

　　中国国际商业地产博览会秘书长丁强把这些疑问带到了浙江知识经济俱乐部，在6月5日的讲坛上，作为一个资深的房地产界的职业经理人，他带给我们更多的是机会。

　　现场提问和回答

　　问：请问对武汉和福州两个城市的看法？

　　丁：武汉作为中南的一个重要城市，有众多的乡镇支持，而看周边一些规模比武汉小的城市，在房价上都超过了武汉，所以说武汉的空间是有的。福州的房产，受厦门市场的影响比较大。

　　问：对天津房产市场的看法？

　　丁：天津的房产市场过去有一个边缘化的倾向，现在正在慢慢转变。尤其在与北京一体化过程中，会迎来机会。另外，天津有全国最好的开发区。

　　我对天津的看法是一要有信心，二要有耐心。要有自己的价值判断。一般来说，天津的高档物业要比低档好。

　　问：写字楼有没有投资的空间？

　　丁：写字楼在前几年就经过了起落。但现在来讲，一些二类城市，在写字楼和商业业态的不断规范下，写字楼还是有空间的。但写字楼首先要有自己的个性，一般来说，单层一千至两千平方米、十层左右的写字楼将受到欢迎。

　　城市化浪潮带来商业再造机会

　　人类有城市的历史大约2000多年，自从18世纪工业化以后，城市化的进程开始加剧。对于中国，城市化的加剧将出现在本世纪的前30到50年中，这也将是人类历史上最大的一次人口迁徙，估计到本世纪30、40年代，中国城市化比率将达到50%左右，也就是说有近4亿的农村人口进入城市。

　　户口制度的逐步松动，使得人口流动成为话题，一轮新的城市化浪潮即将到来。初步估计，到2020年，我国将出现230个百万城市，在这个过程中，一系列的变革将出现，而当城市化成为一个社会主旋律的时候，有两种机会值得关注。

　　第一个机会是居住，这个时候将出现房价急剧增长，从而带来一个私人财富膨胀的机会，杭州这几年房价高涨，使得一大部分市民成为房产的拥有者。

　　第二个机会是商业再造，人口集中居住，必将产生交换的需要，于是商业地产应运而生，而对于原来的商业格局来说，这是一次商业再造，蕴藏着巨大的机会。

　　按照国际上通行的标准，城市人均占有商铺面积是1平方米，如果每人平均达到1.5平方米的话，意味着商业地产已经过剩了，如果平均每人达到2平方米的话，整个商业地产将要完全重组。在国内很多城市，商业的面积还是远远不够，必须投入新的开发和经营。

　　目前，中国随着城市化浪潮的到来，商业地产将成为下一轮房地产开发和投资的机会。

　　杭州商业地产的格局

　　上海安亭汽车城在规划中有一个规定，从居民居住地到商业中心区步行时间不能超过5分钟；同样在台湾地区或者新加坡的城市规划中，也规定在每平方公里的地区里，必须有一个邻里中心，在这个邻里中心里面，要有商业设施、旅馆餐饮、体育场所、文化设施等相关配套。

　　反过来看杭州的城市规划，对商业的考虑有所欠缺。像城西住宅区，那么大的住宅社区，没有相应的商业配套，等到发现问题的时候，只好事后弥补了，结果出现了三个中心：翠苑、华商和城西广场，这样的结果会导致城西生活质量的下降，最后导致城西二手房价格下跌。

　　杭州这个城市的商业格局，必须由两个城市商业中心、6-7个城市副商业中心、10个左右的区域商业中心和更多的社区商业中心组成。现在武林路商圈和解放路商圈承担了城市中心的义务，辐射周边；将来的余杭和萧山将变成副商业中心；区域商业中心一般是每20-30万人口就应该有一个，但是一定要离城市中心区至少5公里以上；按照一般标准，人口在3到4万左右的社区，每人必须拥有0.5平方米的商业社区面积。

　　像钱江南岸，由于开发商各自为政，商铺分散在各个小区里面，在社区商业面积的绝对数量上可能饱和了，但是很难形成有效的社区商业氛围。

　　商业再造的三大机会

　　杭州城市商业再造刚刚开始，整个城市的服务性机会开始出现，享受型、时尚型、投资型为目标的城市机会开始出现，一个提高生活质量的浪潮在向我们提供着更多的空间和梦想。

　　从杭州的角度来看，商业再造过程中出现的机会，一共有三个方面。

　　机会一：业态的改变

　　今年12月11日将是中国商业的分水岭，外国商业将可以进入中国任何一个区域发展，成千上万的国外中小商业机构正在虎视眈眈地盯着国内巨大的商业零售市场，国内商业将面临着一次由传统商业形态向现代商业形态转变的过程。

　　目前来看，杭州还是属于传统商业形态，杭州大厦至今还承载着杭州进入21世纪商业时代的义务，以上世纪70年代的品牌经营着21世纪的商业，大型的SHOPPINGMALL进不来，沃尔玛进不来，这是杭州的悲哀。

　　业态的改变势在必行，于是出现了大量的机会。

　　对于开发商来说，创造性的项目是值得投资的，尤其是在武林商圈和解放路商圈，新的业态将是未来的利润源泉。其中银泰百货就是一个很好的例子，当大家都在认为银泰搞不好的时候，银泰却以时尚的定位、20到30岁客户为目标消费者的创造性经营方式迅速崛起，不考虑武林商圈的人流，完全以定位和业态来吸引消费者，打破“地段、地段、再地段”的房地产神话和定论。虽然银泰的例子有不可替代性，但却说明了在业态上要有好的定位和创新。

　　在南京新街口，至少有5倍于杭州武林商圈的商业容量，巧妙地将一条街的商业形态集中到一个十字路口的商圈中，这说明杭州武林商圈和解放路商圈在业态创新上还有很大的作为，但是一定要抓住一点：业态的创新和改变，文化娱乐和时尚个性的商业业态是值得关注的重点。

　　机会二：三者分离

　　所谓的三者分离，指的是开发商、投资者和经营者三者分离，尤其在杭州的商业地产里，基本上属于这样的形态，元华、广厦都是这样。

　　三者分离带给投资者的机会在于：可以以比较小的投资拥有顶级地段的所有权。在国外，你想以几千万的资金拥有像纽约曼哈顿、东京银座或巴黎塞纳河周围商业地产的机会是没有的，但是在国内，由于开发主体不够强大，对于投资者来说，便可以花比较小的代价拥有这些投资机会，使得我们可以分享到商业再造的成果。

　　以前，商业再造的成果是由政府分享的；而在大型房产寡头主导的商业再造中，所有的成果是由寡头自己拿去的，像上海新天地就是由香港瑞安集团控制的。

　　由于三者分离，带给中小投资者的机会就很多了，在得到分割式的产权之后，可以自己经营，也可以委托给经营者经营。

　　机会三：社区商业中心

　　还有一个机会在品牌再造和细节再造上，国际上品牌连锁的比率在80%以上，而国内10%都不到，主要是国内还缺乏商业质量和诚信保证，这对于连锁将是一个巨大的挑战。现在在国外，以社区为终端市场的各种连锁店不下5000个，其加盟方式和风险将大大降低，这使得投资在社区商业的可行性大大加强。

　　由于杭州社区商业的缺乏，投资国际连锁的社区商业店成为一个巨大的商业机会。

　　商业地产投资建议

　　住宅和商业地产的投资不一样，住宅投资是投空间，商业地产更多的是投回报，包括经营回报。用投资住宅的方式来投资商业地产，很明显是不妥的。在早期，投资者赚钱比较容易，但近几年来，商业地产的投资再也不是百发百中了，其中一个重要的因素是后期的经营制约，不同的经营方式，可能就导致了完全不同的回报。所以，对商业地产来说，机会利润最大，风险也最大。

　　丁强称，衡量商业地产的优劣，第一个就是要看该商业地产所承担的责任，从市场上讲，是不是已经达到市场的最大化；从社区商业来讲，是不是已经达到社区商业的惟一化；在中心区，是不是已经达到主流化。另外，还要充分认识商业业态正从传统业态转化成现代业态。这些新的商业业态主要包括：大卖场、超市、专业卖场、特色街、步行街、连锁店、量贩店。

　　其中，商业与休闲娱乐的结合、大业态方式出现将成为主流。中国原有的第一代、第二代市场将慢慢没落，这是一个地产战略性的大机会。而商业地产的投资也将从粗放型转到精细型。经营等多种因素起到了很大的作用，只要有足够好的经营者，商业地产的价值提升是可以预见的。所以，可以说，在商业地产里，“傍大款”的效果非常好。

　　而对投资者来说，首先是如何掌握信息源，如何把消息转化成信息乃至资讯，这一点相当重要。其次，要对商业地产有一个战略性的认识。目前来说，这是一个商业革命时代，是一个业态不断改良的时代、连锁商业的时代，规模将会凸现利益。

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