杭州商业地产走势强劲 开始进入社区商业时代


今年年初，就有业内人士预测2006年的中国地产是商业地产年，一时间关于商业地产的讨论甚嚣尘上。随着宏观调控的到来，国内房地产行业的目光又一次集中在住宅地产上。今天在北京举行的“中国商业地产与城市发展论坛”上，有关部门发布了《2006中国商业地产发展报告》蓝皮书。

　　《报告》认为，中国新一波商业地产开发正进入高速扩张阶段，出现的不少新情况引人关注，由此产生的问题也需引起高度关注。在关于杭州的论述中，《报告》指出，在大杭州概念逐渐深入的今天，杭州商业格局逐渐走向多中心化，随着下沙、滨江、三墩等区块的商业地产迅速发展，武林商圈独大的局面开始打破。

　　近年，随着大杭州的构筑和逐渐成形，住宅郊区化势头迅猛，商业也随之呈现出郊区化的发展态势，下沙、滨江、三墩等区域都先后兴起了商业地产的开发浪潮。去年，杭州地铁规划终于尘埃落定，这一表现得尤明显，主城区的湖滨吴山商圈重新亮相，欲与武林商圈一决高下，挑战其霸主地位。三墩区域，开进了众多连锁超市，银泰等也纷纷目光盯上，区域商业活力激荡。下沙地区，品牌商家陆续进驻，潜在的商机使华元十六街区等商业项目多次登上杭州透明售房网销售榜冠军之位。而湘湖更是因为休闲而商机无限，独特的休闲购物定位吸引了深圳铜锣湾百货等前往进驻。

　　在业态结构上，杭州商业地产也出现了机构性的调整，大型商业陷入低潮，特色街逐步成熟，底商成为供应绝对主力，杭州开始进入社区商业时代。

　　有关部门对杭州商业地产区域进行价值分析，普遍认为武林广场大型商业价值最高，2005年该区域的四大商场销售额全部超过10亿元，杭州大厦购物中心、百货大楼和银泰百货的坪效全都在60000元/平方米·年左右，是杭城所有商圈中坪效最高的区域。而城西超市的价值最高，城西采荷望江社区商业价值最高。潜在商业价值最高的，要数湖滨-吴山商圈，素以严格选址著称的肯德基，在湖滨一带连续开出6家门店，从侧面验证了湖滨一带的商业价值。

　　会上，众多开发商表示新一轮宏观调控对商业地产的影响不大。有消息称在国内住宅开发商普遍观望下一步宏观调控政策的同时，商业地产开发商则忙得不亦乐乎。

带租约销售深具诱惑力

最近，一个巨大的诱惑让郝先生心动不已，因为只要他愿意，他就能立刻成为“肯德基”的业主。这是怎么回事呢？原来一直关注临平莱蒙商业中心的郝先生突然获知，开发商已经拿出部分商业面积用来出售，其中就包括已经租给肯德基和屈臣氏的部分一楼商铺。“开发商已经和肯德基、屈臣氏签订了长期租赁合同，然后把这两套租出去的商铺拿来出售，让投资者来做肯德基和屈臣氏的业主，并获得租金收益。”作为一个比较成功的商人，能成为肯德基业主，显然深具诱惑力。更重要的是，因为租约条款中有一条规定，业主的租金和肯德基的营业额挂钩，上不封顶，下有保底。用郝先生的话来讲，就是“跟着肯德基赚钱”，业主和肯德基被捆绑在一起。

准确地说，是业主、商家和开发商三者被捆绑在一起。因为莱蒙商业中心5万平方米的商业面积中，开发商只拿出了4楼1万平方米和底层2200平方米的商业面积来出售，自己持有并经营了其中的37800平方米。因为开发商自己持有绝大部分的商业面积，一旦出售的商业面积经营业绩不佳，必将累及整个商业中心。

不过这种可能性应该小之又小，因为莱蒙商业中心有一个“定海神针”，那就是近2万平方米的主力店沃尔玛，而临平莱蒙商业中心也是沃尔玛在杭州的首家。据悉，包括沃尔玛、肯德基、屈臣氏、九佰碗等品牌店在内的莱蒙商业中心预计于8月8日全方位正式营业。

虽然深具诱惑，但郝先生还是比较犹豫，因为上千万的投资毕竟不是一个小数目，而且在他看来，回报期可能会有点长。

业主、商家、开发商共赢

带租约销售在杭州是一个比较新的事物，特别是莱蒙商业中心这样大体量的有沃尔玛、肯德基等一线品牌的商业地产。作为一个有着商业地产开发经验的业内人士，锦天房产总经理助理章来军非常欣赏这种商业模式，在他看来，这可能是一条业主、商家、开发商三者共赢之路。“对开发商来讲，可以回笼部分资金；对业主来讲，跟着沃尔玛、肯德基赚钱是一个相对比较安全的投资渠道；对商家来说，因为租金跟营业额挂钩，风险变得很小。”因为三方结成了利益共同体，一荣俱荣，一损俱损，所以能有效地激励参与各方共同把商业中心经营好。

不过，这种模式并不一定有很大的复制价值。毕竟，对一般的商业地产项目来讲，要把沃尔玛、肯德基招进来不是一般的困难。而且，真正考验商业地产开发的是开发商的资金实力、运营能力，还有招商能力，也就是掌握调配资源的能力。模式可以创造价值，但对于商业开发来讲，实力在根本上决定成败。

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