信义坊第三次变脸 杭州商业地产案例启示
由杭州湖墅街道、拱墅区商贸旅游局、�**堋⒐ど痰炔棵抛槌傻男碌男乓宸还芪嵩谇岸问奔湔浇ば乓宸弧Ｋ嬷吹模嵌钥忠丫甓唷⑷欢恢辈痪∪缛艘獾男乓宸唤姓模匦露ㄎ唬河晒サ摹案叩迪殉∷弊颉肮愦笃胀ㄏ颜吆椭鼙叩木用瘛薄�
信义坊定位回归平民
十里银湖墅，运河人家图。然而对于信义坊商街上的多数经营户来说，繁华尚未在商街出现。定位失误，一直是外界对信义坊营业境况不好的主要诟病之一。
2003年10月，信义坊提出了“以异国特色餐饮为主，结合休闲娱乐”的定位。当时信义坊商街完成了60%的招商率，东南亚风格的“点东西”、南美风格的“巴西烧烤”、日本拉面……然而一年后这些餐馆纷纷退出商业街，否定了当初的定位。
一年之后，信义坊重新制定出了“以商务餐饮为主，集休闲娱乐为一体的综合性商街”的定位。但不少商家在经营中出现亏损，有部分商家采取了不交租金的消极做法。
业内人士认为，信义坊处于杭州老工业区的城北，既无著名旅游风景区，也没有写字楼、大商场与高档娱乐场所这样的商业背景，而其周边消费者以普通居民为主，他们的消费能力有限。信义坊走高档路线，行不通。
“售后返租”的信义坊转向自主招商
在现在的信义坊管委会日常工作负责人王贵明看来，信义坊经营局面打不开的另一个原因，是原先信义坊管理公司的经营策略存在偏差。
据记者了解，信义坊原先采取“销售——返租——再出租”的模式，由公司对外统一招商，但是实际操作中却经营效果不佳。当初的信义坊管理公司向业主们承诺的返租年回报率为8%。但实际上，返租承诺仅兑现了1年，即从2003年下半年到2004年上半年。
吸取原有操作中的经验教训，并参考了其他商街的做法，王贵明表示新管委会将遵循市场调节的自然法则采取措施，不再采取返租，而是由业主自己出租商铺。“这样一方面租金比较灵活，业主可以根据实际情况进行调节。而租方因为租金的下降，经营成本也会相对下降。这样面向中低消费群的商家也有机会进入商街。”
投资提示：在“售后返租”模式中，经营管理公司是否具备强大的商业经营能力是最主要的投资考虑因素。
“分割出售”的涌金广场转为“统一管理”
与信义坊的做法相反，杭州商业地产界另一“焦点话题”涌金广场在两度浮沉后于去年重新出山，使出的却是“统一管理”的招数。
涌金广场曾于2001年9月开张，然而不久即陷入经营困境。2002年7月，来自广州的白马服装市场欲在涌金广场创办“杭州白马市场”，但由于业主签约率低，“杭州白马”胎死腹中。
事实上，涌金广场最初的开发经营模式是“分割出售”。开发商将物业分割出售给投资者，投资者可以独立经营。涌金广场的失败案例中，一个很大的原因就是投资者各有各的想法，经营管理公司很难进行统一管理、统一经营。一个完整的商场在所有权和经营权上被彻底分割，失去了整体性，这给日后的商业经营埋下隐患。
在陆续成功引进了家乐福、银乐迪、屈臣氏等知名品牌后，去年涌金广场以“流行前线”的名义重出江湖，并实行统一管理，改变过去因产权分散导致的问题。记者近日在涌金广场看到，九佰碗、面包新语、江南布衣等知名品牌店吸引了不少顾客，但是“流行前线”二楼的生意不尽如人意，有数家店铺贴出“店面转让”、“店面出租”的告示。看来涌金广场要实现真正的“涌金”，还需要再下点功夫。
投资提示：相对商街而言，大商场的分隔出售给今后的经营带来的困难会比较多。正在钱江新城兴建大型商业中心的华润新鸿基有关人员表示，该商业中心今后不会采取出售的办法。
“分割出租”的东方商城何去何从
如果说信义坊和涌金广场还曾有起有落，而位于火车东站附近的东方商城的现状则让人扼腕叹息。8月26日下午，记者在这个堪称杭州第一代商业地产的商城前看到，这里已经人去楼空。
开发于上世纪90年代中期的东方商城，采取的是“分割出租”经营模式。在开发初期，开发商就采用将商城分割进行长期出租、一次性支付租金(即开发商与投资者签订固定期限的租赁合同，投资者一次性支付全部租金)的模式回收资金。因为缺乏统一经营管理秩序，该市场长期惨淡经营。东方商城曾经引进上海“美家居”建材市场，但生意一直跟杭州同类市场的火爆程度无法相比，2005年美家居停业。由于开发商变更等因素，东方商城终于退出杭州商业地产的江湖。
投资提示：在“分割出租”这种模式中，项目的开发管理经验和宣传力度、地段选择等都对投资结果有很大的影响。
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